Co trzeba sprawdzić przed zakupem działki? [PORADNIK]

Działka musi być budowlana

Jeśli kupisz działkę, nie sprawdziwszy, jakie są warunki zagospodarowania, może się okazać, że nie zbudujesz na niej domu. Musisz wiedzieć, czy działka jest budowlana – to abecadło. W lokalnym wydziale architektury dowiesz się, czy leży na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w gminie taki jest, działkę można zagospodarować tylko w sposób określony w owym planie. Nim zamówisz projekt u architekta, nim kupisz projekt z katalogu, musisz wiedzieć, co można zbudować na interesującej cię działce.

Zamów w urzędzie wypis i wyrys z planu miejscowego. Pędzisz do urzędu gminy i odbijasz się jak piłka od ściany – planu nie ma! Co wtedy? Czy już po twojej budowie? Nie. Urzędy wydają decyzje o warunkach zabudowy, a te są podstawą do otrzymania pozwolenia na budowę. Warto wiedzieć, że choć teoretycznie urząd ma na załatwienie sprawy dwa miesiące, w praktyce czeka się co najmniej od czterech do sześciu miesięcy. Jeśli na dodatek sąsiedzi odwołają się od decyzji, sprawa jeszcze się przeciągnie. Staraj się dowiedzieć przed zakupem, czy i co można zbudować na działce. Przed uzyskaniem warunków zabudowy nie kupuj projektu, nie umawiaj ekipy budowlanej.

Sprawdź księgę wieczystą

Jeżeli nie sprawdzisz księgi wieczystej, może się okazać, że kupiłeś nieruchomość z problemami. Ileż niepewności znika, gdy sprawdzimy księgę! Wiemy, jak oznaczona jest nieruchomość i jaki ma obszar (dział I), kto jest jej właścicielem (dział II), jakie są obciążenia: służebności, dzierżawy, najmu, dożywocia (dział III). Wiemy, czy nie ciąży na niej jakaś hipoteka z tytułu kredytu lub niezapłaconych przez właściciela podatków (dział IV).

Sprawdź, czy masz sąsiada

Nie mając dobrego sąsiedztwa, nie dostaniesz warunków zabudowy. Dobre sąsiedztwo to prawne pojęcie, które pojawia się przy ustalaniu warunków zabudowy dla działki nieobjętej planem. Wcale nie chodzi o życzliwych sąsiadów! A o co? O to, że co najmniej jedna sąsiednia działka (dostępna z tej samej drogi publicznej) musi być zabudowana, by nowy dom mógł nawiązać do istniejącej architektury. Jak wyznacza się obszar analizowany? To odległość nie mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki (wymiar od strony drogi) objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, ale nie mniejsza niż 50 m. Jeśli przynajmniej jedna działka znajdująca się na tym obszarze jest zabudowana w taki sposób, że do tej zabudowy można dostosować charakter i formę architektoniczną nowego domu, urząd nie powinien odmówić ustalenia warunków zabudowy. Działka musi spełniać jeszcze dodatkowe warunki. Są to:

• dostęp do drogi publicznej (bezpośredni lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową);
• uzbrojenie w media lub potwierdzone przez dostawcę mediów planowane wykonanie przyłączy;
• działka nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia z rolnego lub leśnego na budowlane.

Sprawdź przebieg granic działki

Jeżeli nie sprawdzisz dokładnie granic działki, może się okazać, że budujesz na cudzym gruncie. Chcesz kupić działkę? Licz się z tym, że być może staniesz się właścicielem terenu o innych wymiarach, niż deklaruje sprzedający i wynika z dokumentów. Zaplanujesz dom dokładnie 4 m od granicy, płot postawisz wzdłuż miedzy, a potem przykre niespodzianki. W rzeczywistości jest na przykład 3,8 m od granicy, bo poprzedni właściciel każdego roku przesuwał miedzę o pawlakowe dwa palce. Sąsiad może zażądać, by przestawić płot. Z domem będzie trudniej... Rada? Przed zakupem trzeba domagać się od sprzedającego, aby geodeta potwierdził przebieg granic działki. 

Niespodzianki ukryte pod ziemią

Jeśli w gruncie coś jest ukryte, możesz mieć problemy techniczne z budową domu. Co można znaleźć pod powierzchnią zwykłej na pozór działki? Zapomnianą kanalizację, żelbetowe fundamenty, a czasem sterty śmieci – inwestorzy odkrywają niechciane skarby, o których sprzedający działkę nie wspomniał ani słowem. Co wtedy? Przez rok od zakupu obowiązuje prawo do rękojmi. Sprzedający odpowiada za wady fizyczne i prawne. Można zażądać, by pokrył dodatkowe koszty związane z usunięciem niechcianego znaleziska.